Zamena prozora u stanu u zgradi: da li treba dozvola, saglasnost stanara i šta je sa fasadom

Ako nove prozore ugrađujete u isti otvor, iste veličine i podele krila, i spolja ne menjate izgled fasade, po pravilu vam ne treba ni građevinska dozvola, ni rešenje opštine, ni saglasnost stanara. Zakon o planiranju i izgradnji takvu zamenu spoljašnje stolarije svrstava u tekuće održavanje, a za tekuće održavanje se akt nadležnog organa ne pribavlja. U Beogradu ipak morate da pre radova obavestite upravnika i istaknete obaveštenje na oglasnoj tabli (član 12 Odluke o kućnom redu), a radove ne smete da izvodite u vreme odmora. Drugačije je ako menjate veličinu ili položaj otvora, zatvarate lođu, menjate izgled fasade ili je zgrada pod zaštitom. Ovo nije pravni savet, već pregled propisa i prakse iz izvora navedenih na dnu teksta.

Kratak pregled: šta vam treba u kom slučaju

Šta kaže zakon: zamena stolarije je tekuće održavanje

Zakon o planiranju i izgradnji tekuće (redovno) održavanje definiše kao radove kojima se objekat održava na zadovoljavajućem nivou upotrebljivosti. Među primerima izričito navodi „zamenu unutrašnje i spoljašnje stolarije i bravarije“, ali uz dva uslova: da se ne menja spoljni izgled zgrade i da radovi nemaju uticaj na zajedničke delove zgrade i njihovo korišćenje.

Član 144 zakona kaže da se određeni radovi izvode bez akta nadležnog organa, a važeći pravilnik (Sl. glasnik RS br. 87/2023, 16/2024 i 16/2026) u članu 2 među takve radove svrstava upravo „radove na tekućem održavanju objekta ili dela objekta (stana ili drugog posebnog dela)“. Dakle, za običnu zamenu prozora ne podnosite zahtev za dozvolu niti za rešenje po članu 145.

Neke opštine, poput GO Stari grad, primaju i kratku pisanu prijavu tekućeg održavanja radi evidencije. Ona nije uslov za početak radova, ali vam pisana potvrda opštine može koristiti ako se kasnije javi upravnik, komšija ili inspekcija.

Kada je potrebna saglasnost stanara

Prozori su u vašem stanu, ali su deo fasade. Prema članu 10 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, fasada je zajednički deo zgrade, a vlasnik stana ima pravo da je koristi bez prava da joj menja fizička svojstva, kao što su oblik, struktura i boja. Zato saglasnost stambene zajednice postaje tema čim nova stolarija menja izgled zgrade spolja.

Beogradski kućni red u članu 36 zabranjuje radove na zajedničkim delovima zgrade bez odobrenja nadležnog organa i bez saglasnosti skupštine stambene zajednice.

Zamena u istom otvoru, sa istom podelom i bojom, ne dira fasadu, pa saglasnost komšija po pravilu nije potrebna.

Šta traži kućni red u Beogradu

Odluka o opštim pravilima kućnog reda u Beogradu u članu 12 propisuje da stanar koji izvodi radove mora da:

1. prethodno obavesti upravnika i pokaže mu odobrenje nadležnog organa, ali samo ako je odobrenje za te radove propisano (za tekuće održavanje nije);
2. istakne obaveštenje na vidnom mestu u zgradi, najčešće na oglasnoj tabli, sa danom početka, vrstom i trajanjem radova;
3. posle radova vrati zajedničke delove u prvobitno stanje, na primer stepenište i lift;
4. radove ne izvodi u vreme odmora, osim hitnih intervencija.

Vreme odmora (član 5) je radnim danima od 16 do 18 i od 22 do 7 časova, a vikendom od 14 do 18 časova i od 22 časa do 8 ujutru subotom, odnosno do 10 ujutru nedeljom. Kazna za fizičko lice koje ne poštuje član 12 je 5.000 dinara (član 39).

Kada ipak treba dozvola ili rešenje

• Menjate veličinu ili položaj otvora. Proširenje prozora, spuštanje parapeta ili pretvaranje prozora u balkonska vrata zadire u zid i fasadu, a ponekad i u nosivu konstrukciju. To više nije tekuće održavanje.
• Zatvarate balkon ili lođu. To menja fasadu i nije isto što i zamena prozora u postojećem otvoru. Postupak smo opisali u tekstu zastakljivanje terase: cena i dozvola.
• Energetska sanacija koja menja izgled. Pravilnik u članu 4, tačka 15 predviđa rešenje o odobrenju za radove koji povećavaju energetsku efikasnost, a kojima se „može da menja spoljni izgled uz potrebne saglasnosti“.
• Zgrada je pod zaštitom. U istorijskim i zaštićenim celinama izgled novih prozora mora da prati izgled zgrade, a radove odobrava zavod za zaštitu spomenika kulture.

Boja i podela: gde se najlakše pogreši

Boja spolja. Ako je cela zgrada sa belim prozorima, antracit spolja može da menja izgled fasade. Rešenje je dvobojni profil: spolja bela kao kod komšija, iznutra dekor po vašem izboru. Svi naši PVC sistemi postoje u dekor folijama, a više o tome pišemo u tekstu antracit i prozori u boji drveta.

Podela krila. Zadržite sličan raspored krila i fiksnih polja kao na starim prozorima. Tako se spolja vidi da je zamena, a ne prepravka.

Praktičan redosled za zamenu prozora u zgradi

1. Proverite da li je zgrada pod zaštitom i da li stambena zajednica ima pravila o izgledu fasade.
2. Zakažite merenje. Mi merimo postojeće otvore i predlažemo istu podelu i boju spolja.
3. Kada dobijete termin montaže, obavestite upravnika i istaknite obaveštenje na oglasnoj tabli.
4. Montaža: demontaža i iznošenje stare stolarije, ugradnja, zaptivanje i odnošenje otpada. Obrada špaletni nije u ceni montaže.
5. Sačuvajte ponudu i račun sa opisom radova, za upravnika ili budućeg kupca stana.

Koliko košta zamena prozora u celom stanu od 50 do 60 m² izračunali smo u tekstu zamena prozora u stanu: cena. Ako planirate i subvencije za energetsku efikasnost, pogledajte subvencije za zamenu stolarije 2026.

Česta pitanja

Da li mi treba dozvola za zamenu prozora u stanu?

Ne, ako nove prozore ugrađujete u isti otvor i ne menjate spoljni izgled zgrade. Zakon to svrstava u tekuće održavanje, za koje se ne pribavlja dozvola ni rešenje opštine. Dozvola ili rešenje trebaju kada menjate veličinu otvora, fasadu ili je zgrada pod zaštitom.

Da li moram da tražim saglasnost komšija ili stambene zajednice?

Za zamenu u istom otvoru, sa istom podelom i bojom spolja, po pravilu ne morate. Saglasnost skupštine stambene zajednice postaje potrebna kada se menja izgled fasade, koja je zajednički deo zgrade.

Da li moram da obavestim upravnika zgrade?

U Beogradu da. Član 12 kućnog reda traži da pre radova obavestite upravnika i na vidnom mestu u zgradi istaknete obaveštenje sa danom početka, vrstom i trajanjem radova.

U koje vreme smeju da se menjaju prozori u zgradi u Beogradu?

Van vremena odmora. Radnim danima se ne radi od 16 do 18 i od 22 do 7 časova, a vikendom od 14 do 18 časova i od 22 časa do 8 ujutru subotom, odnosno do 10 ujutru nedeljom.

Menjate prozore u stanu u Beogradu ili Pančevu? Prvo izmerimo, pa se dogovorimo oko izgleda spolja. Na besplatnom merenju predlažemo podelu i boju koje ne menjaju fasadu i dajemo ponudu po pozicijama u roku od 48 sati. Proizvodimo u sopstvenom pogonu od 3.500 m² u Pančevu, više od 20 godina, kao Schüco partner i ovlašćeni VEKA partner, a montiramo sopstvenim ekipama, uz garanciju od 10 godina i proizvodnju za 3–4 nedelje. PVC prozor počinje od 11.981 RSD (≈ 102 €) bez montaže, a montaža je 3.524 RSD (≈ 30 €) po m² otvora (cenovnik). Pozovite 013 36 77 00 ili 060 626 27 10, pišite na office@danito.rs ili zakažite preko stranice zakaži merenje. Za Beograd pogledajte i PVC i ALU stolarija Beograd.

Izvori

• Aleksić, „Zakon o planiranju i izgradnji: praktični vodič za upravnike, stanare i vlasnike lokala“
• AK Stojković (statt.rs), 11. 9. 2026, „Prijava radova za tekuće održavanje u 2 koraka“
• Pravilnik o posebnoj vrsti objekata i radova za koje nije potrebno pribavljati akt nadležnog organa (Sl. glasnik RS br. 87/2023, 16/2024 i 16/2026)
• Odluka o opštim pravilima kućnog reda u stambenim i stambeno-poslovnim zgradama na teritoriji grada Beograda (Sl. list grada Beograda br. 101/2019 i 71/2021)
• Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (član 10)
• Lex Et Domus, „Renoviranje stana: šta je dozvoljeno, a za šta je potrebna saglasnost?“
• VEKA Srbija, „Pre nego što započnete zamenu prozora, informišite se o lokalnim propisima“
• Danito cenovnik

Propisi i stranice provereni 13. 10. 2026.